Wynajem własnego apartamentu to jedna z najpopularniejszych i opłacalnych sposobów osiągania dochodu pasywnego. Coraz więcej osób decyduje się na inwestycje w nieruchomości. Łatwa dostępność i stosunkowo niski koszt kredytów hipotecznych sprawia, że choć taki pomysł na dodatkowe pieniądze i zabezpieczenie przyszłości nie jest nowością, to ciągle cieszy się dużym zainteresowaniem. Jak każda forma zarabiania, także najem podlega opodatkowaniu. Warto wiedzieć, w jaki sposób poprawnie i korzystnie rozliczyć z fiskusem z osiągniętych w ten sposób zysków.
A person who does not run his own business can choose between two types of tax settlement:
- ryczałt,
- rozliczenie na zasadach ogólnych.
RYCZAŁTEM ZAPŁACIMY MNIEJ, ALE…
W 2019 roku stawka ryczałtowego podatku od przychodów z wynajmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że nie przekroczyły one limitu 100 tys. złotych. Kwota ta dotyczy całego roku kalendarzowego i wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez podatnika nieruchomości – lokali, mieszkań, gruntów itp.
Po przekroczeniu tej kwoty podatnik automatycznie płaci wyższą stawkę, która wynosi 12,5%.
Formy opodatkowania nie można zmienić w ciągu roku – kolejnego wyboru można dokonać dopiero na początku kolejnego roku rozliczeniowego. W przypadku ryczałtu do dnia, w którym uzyskamy pierwszy przychód, a jeśli chodzi o zasady ogólne, to najpóźniej do 20 stycznia danego roku. Od 2019 roku nie ma już obowiązku fizycznego składania deklaracji do Urzędu Skarbowego – wystarczy w tytule przelewu podatku dopisać „ryczałt – najem mieszkania”.
Choć ryczałt na pierwszy rzut oka wydaje się znacznie korzystniejszy, a stawki są dużo niższe niż najniższy próg podatku na zasadach ogólnych, to należy pamiętać, że wybierając tę formę opodatkowania, tracimy możliwość odliczania wszelkich kosztów jego uzyskania. Dlatego warto w umowie zaznaczyć, że to na najemcy ciąży odpowiedzialność za regulowanie wszystkich dodatkowych opłat (czynszu, rachunków za media itp.) związanych z utrzymaniem lokalu.
A MOŻE NA ZASADACH OGÓLNYCH?
W przypadku rozliczania wynajmu na ogólnych zasadach podatek naliczany jest od dochodu. Oznacza to, że nasz przychód może zostać pomniejszony o koszty jego uzyskania. Aktualnie obowiązują dwie stawki opodatkowania – 18 i 32%. Druga wyższa stawka jest stosowana, jeśli nasz dochód w ciągu roku przekroczy kwotę 85 528 złotych. Wyższy podatek zapłacimy tyko od kwoty o jaką przekroczymy ten próg.
Ta forma rozliczeń umożliwia nam odliczenie od przychodu wszelkich wydatków związanych z wynajmowanym mieszkaniem: zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, odpisów amortyzacyjnych, opłat za media, czy zakup wyposażenia.
Oprócz możliwości rozliczania kosztów, kolejnym plusem wyboru zasad ogólnych jest możliwość uwzględnienia kwoty wolnej od podatku w wysokości 8 000 zł. Kwota zmniejszająca podatek zależy od osiąganego dochodu. Jeśli jednak posiadasz wiele źródeł przychodów – przychody z pracy i przychody z najmu, to pamiętaj że kwotę wolną możesz zastosować tylko jednokrotnie.
Wybór formy opodatkowania nie jest rzeczą oczywistą i nie należy ślepo wierzyć w popularną opinię, że ryczałt jest wyborem lepszym – wszystko zależy od wysokości naszych kosztów, umowy najmu jaką podpisaliśmy, naszych pozostałych przychodów i każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie.